코람코자산신탁이 '코람코가치투자숭례리츠'를 통해 매입한 서울 남대문(숭례문) 인근 구축 오피스 '에티버스타워'의 리모델링을 추진한다고 1일 밝혔다. 코람코는 지난 3월 해당 자산 인수를 마치고 건물의 외관과 로비, 전용부, 공용부, 주요 설비 등을 개선해 오피스로서의 상품성과 운영 효율을 동시에 높일 계획이다.

에티버스타워는 서울 중구 소월로3에 위치한 지하 4층~지상 22층, 연면적 약 4만5477㎡(약 1만3757평) 규모의 오피스 빌딩이다. 코람코가 취득한 자산은 지상 오피스 전층과 지하 1층 일부 리테일을 포함한 약 3만8532㎡(약 1만1656평)로, 전체 연면적의 약 85%에 해당한다. 서울역과 회현역을 도보권에 두고 있으며, 숭례문과 남대문시장, 명동, 시청 업무권역이 인접해 있다.

코람코는 이 자산을 연면적 기준 평당 약 2200만 원 수준에 매입했다. 이는 최근 5년간 CBD에서 거래된 연면적 1만 평 이상 대형 오피스의 평균 거래가격을 크게 밑도는 수준이다. 같은 기간 인근 단독·구분소유 오피스가 평당 2500만~3700만 원대에 거래된 점을 감안하면, 입지와 자산 규모 대비 가격 경쟁력을 확보했다는 평가다.

임차 기반도 안정적이다. 에티버스타워는 현재 오피스 임대율 100%를 유지하고 있으며, 에티버스와 롯데손해보험, 원자력안전위원회 등이 입주해 있다. 특히 핵심 임차인인 에티버스가 이번 투자에 참여하고 임대차 갱신 확약서를 제출하면서 장기적인 임차 안정성을 높였다. 코람코는 안정적인 현금흐름을 바탕으로 자산 개선과 임대전략을 병행한다는 방침이다.

남대문·서울역 일대의 권역 변화도 주요 투자 배경이다. 서울역 북부역세권 개발과 서소문·서울역 일대 정비사업, 밀레니엄 힐튼 부지 개발 등 대형 사업이 진행되면서 업무·상업 환경의 재편 가능성이 커지고 있다. 코람코는 기존 건물의 물리적 성능과 이용 편의성, 노후된 외관 이미지 등을 개선할 경우, 권역 변화에 따른 수요를 흡수하고 자산 경쟁력도 높일 수 있을 것으로 보고 있다.

리모델링은 외관과 창호, 로비 및 저층부 공간, 오피스 공용부, 주요 기계·전기설비 등을 중심으로 추진된다. 에티버스타워는 기준층 전용면적 약 367평의 효율적인 평면을 갖추고 있고, 지상 오피스와 지하 상가의 출입 동선도 분리돼 있다. 코람코는 이 같은 구조적 특성을 바탕으로 오피스 공간의 독립성과 이용 편의성을 높이고, 변화하는 임차 수요에 대응하는 업무환경을 조성할 계획이다.

이번 투자는 코람코가 구축 오피스의 입지와 구조적 특성을 분석한 뒤, 리모델링과 운영 전략을 결합해 자산 가치를 높여 온 밸류애드(Value-add:가치부가전략) 투자 방식의 연장선이다.

대표 사례인 케이스퀘어시티는 과거 한국씨티은행 다동사옥으로 사용되던 구축 오피스를 리모델링한 자산이다. 코람코는 구분소유 구조라는 제약 속에서도 이해관계자 협의와 통합관리 체계 정비를 통해 공사와 운영을 진행했고, 리모델링 이후 임대 100%를 달성한 뒤 약 3,100억 원대에 매각해 약 600억 원의 차익을 거둬들이기도 했다. 케이스퀘어 홍대도 우량 입지의 구축 자산을 현대적 공간으로 탈바꿈시켜 자산가치를 높인 사례다.

코람코는 이 과정에서 축적한 구분소유자 협의, 공사 범위 조율, 임차인 커뮤니케이션 경험을 에티버스타워 운용에도 활용할 계획이다. 단순히 건물의 외관을 개선하는 데 그치지 않고, 입지와 임차 수요, 운영 구조를 함께 고려해 자산의 경쟁력을 높이겠다는 것이다.

코람코 가치투자부문은 개발과 자산재생을 함께 추진하는 전략을 펴고 있다. 우량 입지의 기존 자산은 리모델링과 운영 개선을 통해 가치를 높이고, 개발이 필요한 부지는 새로운 랜드마크 자산으로 조성하는 방식이다. 최근 강남역 인근에서 연면적 약 2만 평 규모의 프라임오피스를 공급하는 L프로젝트를 추진하고, 케이스퀘어 강남2 등 개발사업을 수행해 온 것도 같은 맥락이다.

이 같은 투자·운용 역량은 최근 기관투자자 자금 위탁으로도 이어지고 있다. 코람코는 최근 우정사업본부와 공무원연금공단 등으로부터 부동산 블라인드펀드 위탁운용을 맡는 등 기관투자자 기반을 확대하고 있다. 기관별 투자 목적에 맞춰 자산 발굴부터 투자구조 설계, 운용과 회수까지 전 과정을 수행할 수 있는 역량을 인정받고 있다는 평가다.

이상헌 코람코자산신탁 가치투자부문장은 “에티버스타워는 CBD 핵심 입지와 안정적인 임차 구조로 높은 내재가치를 품은 자산”이라며 “오피스 부분의 전면 리모델링을 통해 건물의 물리적 성능과 운영 효율을 함께 높여 CBD의 상징적 오피스로 탈바꿈시킬 계획”이라고 말했다.

이어 “코람코는 강남역 초대형 개발사업인 ‘L프로젝트’뿐 아니라 ‘케이스퀘어 시티’와 ‘케이스퀘어 홍대’ 등 리모델링을 통해서도 자산가치를 높이는 전략을 구사해 왔다”며 “노후 건물을 단순히 보유하는 데 그치지 않고 업무환경 변화와 지역 수요에 맞는 공간 재구성을 통해 도시 환경 진화와 투자자를 위한 가치 극대화 양 측면에 기여하고자 한다”고 밝혔다.