[앵커]
오는 7월이면 임대차 3법이 시행된 지 4년이 됩니다. 임대료 인상률을 5%로 묶고, 세입자가 원하면 최장 4년간 거주할 수 있도록 보장해주는 제도죠. 4년이 흐른 지금, 집주인은 물론 세입자도 완전한 보호를 받지 못하거나, 소송전으로 얼룩진 경우도 많았습니다.

조유진 정준영 두 기자가 임대차 3법의 현실을 연이어 짚어봤습니다.

[리포트]
7년 전 경남 진주에서 주택담보대출 2억 4천만원을 받아 2층짜리 다가구 주택을 사들인 한정화 씨.

내집 장만과 동시에 임대 수입이 생겼다는 기쁨도 잠시, 대출 원리금 부담에 지난해 가사도우미 일을 시작했습니다.

한정화 / 경남 진주시
"제 건물이라도 갖게 되었을 때 굉장히 기뻤거든요. 이제는 짐으로 다가온 거예요." 

임대차 3법이 시행된 지난 4년간 전월세 인상률은 이전 계약의 5% 이내로 묶인 사이, 은행권 변동형 주택담보대출 금리 기준인 코픽스는 0.81%에서 4%대로 뛰었기 때문입니다.

같은 기간 한씨가 갚아야 하는 대출 원리금은 임대 수입을 추월했습니다.

은행 대출금 9600만 원을 끼고 산 인천 다가구주택으로 월세 수입을 기대했던 A씨도, 5%로 묶인 임대료 인상폭에 대출이자 감당도 어려웠다고 했습니다.

임대사업자 A씨 / 서울 노원구
"저희 같은 경우에는 5% 상한선을 맞춰야 되잖아요. 이거를 유지할 수 있는 임대인은 저는 없을 거라고 봐요."

전문가들은 오는 7월 재계약 시점을 전후해 주택시장 불안이 가중될 수 있다고 우려했습니다. 

박합수 / 건국대 부동산대학원 겸임교수
"4년간 올리지 못한 이런 금액을 한꺼번에 올릴 수 있는 우려는 잠재돼 있는 그런 제도적인 한계도 있다고 보여집니다."

세입자 보호를 위한 법이지만, 전세계약의 월세화와 계약 갱신을 둘러싼 법적 분쟁 증가에 세입자 한숨도 커졌습니다.

전셋값 하락에 계약분쟁 4년새 '최다'…세입자도 고통

[리포트]
서울 마포구 한 아파트 세대 현관 앞. 실거주하겠다며 찾아온 집주인을 세입자가 주거침입 혐의로 신고하면서 대치상황이 벌어졌습니다.

계약세대 집주인
"(세입자가) 불법점거를 하고 있다는 증거를 잡아서 소송할 때 써야 돼서 들어온 거고요."

10개월에 걸친 소송은 집주인의 승리로 끝났지만 양측 모두 1000만 원 안팎의 소송비용을 떠안게 됐습니다.

2년 전, 인천 소재 119㎡짜리 아파트를 보증금 3000만 원, 월세 135만 원에 계약을 갱신한 세입자 B씨도, 임대차법에 명시된 계약 종료권한을 확인받기 위해 법정 다툼을 벌여야 했습니다.

B씨 / 세입자
"(갱신) 계약서를 작성 했으니 무조건 계약 기간대로 살아야 되는 게 맞다. (집주인은) 그렇게 얘기 하시더라고요."

주택보증금 반환 문제를 둘러싼 집주인과 세입자간 분쟁은 지난해 1040건으로 4년새 가장 많았습니다.

엄정숙 변호사
"(현행법은) 소송으로 번질 수 밖에 없는 구조가 만들어진게 아닌가. 유효한 실거주 해지통보 요건만이라도 기재 해두는 게 필요하지 않을까."

전문가들은 임대료 인상 제한폭을 지역별로 달리 하고, 모호한 실거주 조건을 명확히 하는 등 부작용 보완이 시급하다고 입을 모았습니다.

TV조선 정준영, 조유진입니다.